40多年，農村再改革釋放新信號，這次為了救樓市？

先向各位朋友拜個晚年。

新年有很多值得評論的勁爆新聞，包括2022人口數據出爐，達沃斯論壇關於房地產是支柱、共同富裕要靠個人努力的講話，還有美國官員對中美產業鏈切割的鷹派言論。但我精力主要在休息和拉動節日消費，看了流浪地球和滿江紅。今天一個重磅消息來了，18個部門印發《關於推動大型易地扶貧搬遷安置區融入新型城鎮化實現高質量發展的指導意見》，由於茲事體大，我必須和大家交流一下。

這個就是我之前一直所說的啟動新農村建設的大幕。 1月6號發改委原副主任彭森對媒體說，近期將有推進共同富裕的重大舉措出台，其中包括"通過土地、資本等要素使用權、收益權增加中低收入群體要素收入，增加城鄉居民財產收入"。顯然18部委的《意見》明顯與此相關，涉及農村土地、宅基地的使用權的盤活、交易流轉、新農村建設、農村安置房的房地產開發，如果我們再結合溫鐵軍的三變（即農村資源變資產、資金變股金、村民變股東），政策終於顯山露水了。

在我眼裡，這是為1978年農村土地聯產承包製改革以來，涉及三農問題又一次重大改革提前試水，影響深遠，是40多年來中國農村再改革。我把文件的一些關鍵詞加粗羅列一下，方便大家看：

1、推動搬遷群眾生產生活方式由農民向市民轉變；

2、推動城鎮基礎設施向產業園區和安置區覆蓋延伸，合理配建教育、醫療、養老、托育、商貿物流等生活服務設施；

3、推動城鎮基礎設施和公共服務設施向有條件的農村安置區延伸覆蓋；

4、切實保障搬遷群眾在遷出地原有合法耕地、林地、草場等承包經營權以及各類農牧業補貼和生態補償等權益，探索整合利用騰退宅基地和碎片化集體建設用地，加快土地流轉；

5、鼓勵支持各地在遷出區開展土地規模經營；

6、繼續大力實施消費幫扶，引導大型倉儲物流、商貿物流、文旅企業通過股權投資、訂單採購等方式，與大型安置區所在地建立產銷共同體，支持對口幫扶城市將安置區特色產品納入相關消費幫扶展銷平台、直營店、專櫃等，打通安置區特色產品供應鏈。

7、引導供銷、郵政、大型電商平台等在大型安置區佈局服務網點；

8、鼓勵安置社區以"黨組織+居民委員會+社區資產運營機構"方式，採取資產入股、資源開發、合作運營等方式盤活社區資產。

這個基本上就是溫鐵軍的"三變"理論。把農民由農村搬遷到新的異地安置區，集中起來發展商業配套、養老配套、物流配套、醫療配套，成為新市民；原有宅基地、土地集中起來進行規模性開發；給原有農民搬遷補償，農民也可以資產入股，參與農村資源開發經營，成為農村相關企業的股東。

看清楚這個邏輯，再與眼下的經濟形勢相結合，我有幾個觀點供大家交流：

1、把剩餘的農村人口，通過搬遷安置成為市民，加速剩餘的城鎮化進程。中國目前城鎮化率差不多65%，還有5億農村人口。在中國人口總規模大規模減少的未來趨勢下，通過加速農民變市民，減少城市人口減少壓力。

2、消化房地產壓力。在當前樓市大周期見頂的形勢下，迫切需要創造新的購房需求，瞄準了剩餘尚未城鎮化的農民。這個思路類似棚改。

3、隨著農村人口的不斷減少，未來中國耕地資源需要重新整合，發展規模化農業經濟產業。

4、農村人口市民化後需要吃喝拉撒，要解決就業問題，文件羅列了一大堆就業思路，例如：安置區配套產業園區、就業幫扶車間、社區工廠，零工市場，社區勞務合作社或勞務服務公司，圍繞家政服務、餐飲服務、社區便利服務、產品組裝加工、現代物流等領域開展創業，在安置區及其周邊大力發展"小店經濟""夜市經濟"，配套產業園區、倉儲保鮮冷藏設施、集貿市場等。社區工廠、商貿流通站點、休閒商業街區等，積極發展來料加工、包裝運輸、餐飲休閒等產業。在農村集中安置區規劃發展一批"一村一品"專業村，因地制宜發展特色種養、農產品加工、特色手工業、電子商務、鄉村旅遊等產業，庭院經濟，推廣"發達地區企業+安置區衛星工廠+搬遷群眾"的產業協作模式，加工流通、冷鏈倉儲、品牌電商、勞務經濟等，全域旅遊示範區、國家森林康養基地、精品生態旅遊地創建。

5、農民搬遷出來後，身份由農民變產業工人、變股東。

很顯然，這次再改革，有國內大循環經濟的色彩，有為房地產續命的色彩，我的判斷是樓市大泡沫和國際形勢倒逼的結果。春節期間美國高級官員不斷釋放加速中美經濟切割的鷹派言論，中國現在必須要做好國內經濟大循環、發展內需的準備。不過這一次改革設計，我認為有些規律性問題有探討的必要：

1、1978年聯產承包責任制改革釋放了農民的生產力，而這一次並沒有釋放新的活力，只是變換了農民身份；

2、農民變市民，帶來了生活條件、收入來源變化，身份變化後帶來需求差異，但無法帶來新的產業，而強行身份變化帶來的需求差異是不能根本解決新就業的。所以必須先創造城市就業需求，再有市民化，而不能反之。試圖通過集中建城創造就業，會形成空城化，增加新庫存，給本已巨大的樓市泡沫添加壓力，除非地方強制拆除農村住宅。僅靠社區的服務業、物流就業極其有限。

3、與城市老舊棚區改造不同，棚區改造客觀上原產權人獲得了相當收益。但農民搬遷需要購買更貴的城市住房，不能根本解決就業，強制性拆除農民容易成為利益受損者。

4、農民的土地承包經營權和宅基地資產股份化後，若農村企業經營不善破產，容易資產縮水或清零，利益遭受損失。

5、現代產業經濟特徵是規模化、產業集聚，而發展農村搬遷區產業經濟是分散化、碎片化，會與現有的經濟模式相衝突。雖然目前我國農村人口仍然有5億，但大量農村人口是城市的流行性打工人，發展農村搬遷區會將農村人口本地化，導致大城市人口空心化。

6、隨著數字化、智慧化社會的快速發展，遠程線上辦公、消費、醫療、教育會越來越被更多人接受，逆城市化不排除是新的趨勢。先讓農村人到城市，再讓城市人到農村，這個是農村資源重新分配，再這個過程中農民利益容易受到侵害。

綜上幾個方面的考慮，我個人認為《意見》的出發點是好的，為了應對國際形勢的變化，為了救樓市穩增長，但是可能實施起來不會那麼順利，否則不根本解決就業問題，人為拔苗助長提高城鎮化速度是緣木求魚。

我在《三變，是不是農村現代化的必由之路？ 》文章中曾指出，三變改革的思路是先把農民承包土地、農民宅基地量化資產化、股權化，再交易流轉，將農村全要素市場化、金融化，與過去的教育產業化、養老產業化、醫療產業化的改革思路一脈相承，這個思路是經濟全面金融化的思路，如果制度設計不充分，容易導致農民會失去最後的歸所。所以，我認為搬遷安置區需要堅持三個原則：

1、堅持農村土地所有製性質不蛻變原則。不論怎麼流通，農村土地所有權過去是集體的，未來可以是國家的，流轉的只是開發權。

2、堅持農民自願原則和高溢價原則。不能強制農民搬遷，必須活得農民同意。農民宅基地、土地經營權交易是永久性失去，必須數倍於市場形成初期的價格，由地方政府統一收購，私人間不得交易。

3、堅持土地資源去資本化運作，避免內部人控制和土地私有化。

最後，我想說的是，農民是中國社會弱勢群體，現在文件表面上針對的是大型易地扶貧搬遷安置區，但是將來搖身一變，可以復製到全面的農村地區。如何切實保障每個搬遷農民的利益，解決進城農民就業問題，是改革成敗的關鍵。改革開放四十多年，我們享受了低成本的農民人口紅利，新時期共同富裕，需要切實讓農民享受更多的改革紅利。